2025年，郑州房地产市场正经历深刻调整，核心区域房价企稳回升，远郊持续筑底，为“小换大”的改善型需求提供了历史性窗口期。政策层面，河南省出台的12条住房消费新政与郑州市“以旧换新”计划形成合力，为购房者铺就“低成本换房”的黄金通道。
政策红利：从“降成本”到“提品质”的双重支持
2025年9月1日起，河南对购买首套及二套新建商品住房的家庭给予购房补贴，多子女家庭购买二套房可享受首套房金融政策，公积金贷款额度上浮10%，且支持提取公积金用于装修。郑州市更明确，2025年一季度完成2000套住房“以旧换新”，通过政府补贴、企业让利降低换房成本。例如，郑东新区某改善项目推出“旧房评估价+10万元补贴”的换房方案，吸引大量改善客群。
市场筑底：核心区价值凸显，远郊风险释放
2025年上半年，郑州新房市场呈现“核心区涨、远郊跌”的分化格局。郑东新区新房均价2.48万元/㎡持平，金水区地王项目溢价87%，400万级房源开盘即售罄；而中牟、荥阳等远郊区域，新房价格降幅达15%，库存去化周期超24个月。这种分化源于供需失衡：核心区土地供应减少30%，库存低位运行；远郊土地过剩，叠加人口外流，导致价格承压。对于改善型需求而言，核心区“抗跌性强+资源集中”的特性，使其成为换房首选。
产品迭代：第四代住宅引领改善潮流
2025年，郑州核心区第四代住宅（得房率超120%）成为市场热点。这类产品通过空中花园、垂直绿化设计，将居住体验从“平面”升级为“立体”。例如，金茂璞逸云湖项目三次开盘售罄，其“户户带花园”的设计精准击中改善客群对品质生活的追求。与此同时，远郊传统产品因同质化严重，逐渐被市场边缘化。
换房策略：抓住政策窗口，优选核心资产
对于郑州购房者而言，当前换房需把握三大原则：
区域选择：聚焦郑东新区、金水区等核心板块，规避远郊风险；
产品类型：优先第四代住宅或品牌开发商的改善项目，确保资产保值；
政策利用：结合“以旧换新”补贴、公积金贷款上浮等政策，降低换房成本。
2025年的郑州，正从“规模扩张”转向“品质升级”。对于有改善需求的家庭而言，抓住政策红利与市场筑底的双重机遇，实现“小换大”的资产优化，既是应对未来不确定性的理性选择，也是享受城市发展红利的战略布局。
